Рынок недвижимости
Великая октябрьская паника
СМИ охотно и со смаком пишут о кризисе, а также о том, что цены на квартиры будут падать. Аналитики наперебой доказывают, когда это произойдет. Ну а какие настроения царят нынче в риелторских компаниях? Изменилась ли их работа? Об этом «КР» попросил рассказать Вячеслава Шеянова, генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА».
– Нередко бывает так, что, желая подстраховаться, человек совершает глупость. Это довольно хорошо видно на примере обменных пунктов. Все побежали скупать доллары, и результат не замедлил сказаться.
– Но вы же не станете доказывать, будто на рынке ничего не произошло?
– Не стану. Однако уточню: произошло не столько на рынке, сколько в головах людей. Ситуация на рынке обычная. Те, кто желает улучшить жилищные условия, их и улучшают.
– Для риелторов что-то изменилось?
– Пожалуй, единственная перемена – значительное уменьшение числа сделок с ипотекой. Число банков, выдающих кредиты, уменьшилось, а требования к заемщикам ужесточились. Но в принципе и в этом можно усмотреть определенный положительный момент. Ведь ненормально, когда банки дают кредиты, сами не надеясь на их возврат. Так было в Америке, так происходило и у нас. Можно сказать, банки сами себя подставили.
– Как же так? Ведь они грамотные, должны были все просчитывать...
– Солидные финансовые учреждения так и поступали. Просчитывали возможные варианты, и никогда не давали необеспеченные кредиты. Однако в последние годы в ипотеку ринулось очень много банков, которые имели об этом продукте смутное представление. Вот они-то в итоге и пострадали от собственного дилетантизма. Кризис сегодня именно у них. Серьезные же банки продолжают кредитовать граждан.
Да, появились ужесточения, но к кризису это не приводит. Да, стало меньше сделок, зато выданные кредиты отличаются качеством.
– Помнится, еще депутат Госдумы Иван Грачев, который стоял у истоков закона «Об ипотеке», говорил: самый лучший и надежный заемщик – тот, который имеет не менее 30 процентов собственных средств. Согласны с этим?
– Полностью. Чем меньше процент собственных средств у заемщика при получении кредита, тем выше риск банка, который его выдаёт.
– А почему в последние годы ипотека стала набирать обороты так стремительно? Есть ли здесь прямая связь с ростом цен на недвижимость?
– Несомненно есть. Рынок стал привлекательным как для тех, кто хотел с помощью ипотеки улучшить свои жилищные условия, так и для тех, кто предполагал обогатиться.
– Сделать на ипотеке бизнес?
– Люди брали кредиты, покупали квартиру, потом продавали. Или брали кредит в другом банке, погашали ипотечный, потом квартиру продавали по более высокой цене. Одним словом, зарабатывали.
Связи между банками только налаживались, информации о заемщиках не было, вот они порой и вводили в заблуждение кредитные учреждения и компании. Нам тоже приходилось сталкиваться с теми, кто пытался обмануть банк или компанию. Это, как правило, «предприимчивые» люди из регионов. Там он взял кредит, не расплатился, что-то у него разрушилось... Поехал в Москву искать счастья. К слову сказать, серьезные компании и банки таких «гостей столицы» вычисляли и в кредите им отказывали.
– Получается, что увеличение процентных ставок и ужесточение андеррайтинга должно очистить ипотеку от комбинаторов?
– Все же ипотека придумана для улучшения жилищных условий граждан, а не для бизнеса. И если кому действительно нужна квартира (например, зачем платить за аренду «дяде», когда можно ежемесячно оплачивать свое жилье), тот накопит 20–30 процентов на первоначальный взнос. А то, что ставки стали выше, это явление временное. По-следствия мирового финансового кризиса не могут миновать и Россию. Думаю, через некоторое время проценты опять начнут снижаться.
– Тем не менее профессионалы рынка отмечают, что люди начали «сбрасывать» квартиры, стараются зафиксировать цену. Вы же не будете отрицать, что предложений стало больше?
– Увеличение совсем небольшое, и я не совсем согласен с аналитиками, которые пишут о 60-процентном росте числа предложений. Кто сейчас выбрасывает на рынок квартиры? В основном те же люди, которые брали ипотеку, чтобы получить прибыль. И выбрасывают они их не из-за реально складывающейся ситуации на рынке, а из-за паники. Боятся потерять деньги: вдруг цены действительно пойдут вниз?
– Вячеслав Анатольевич, но именно паника и может привести к обвалу. Будет больше квартир, продавцы устанут держать цены, один сбросит, другой... И рынок покатится вниз.
– Пока продавцы цену держат. Мало того, в Подмосковье квадратный метр стал дорожать. Правда, в рублях. В долларах наблюдается снижение. Поэтому прежде, чем говорить о снижении или увеличении, надо уяснить, в каких единицах идет счет. Ведь в последнее время соотношение доллара к рублю стремительно менялось.
– Наверное, покупать жильё в области бросились те, кому не по карману столица?
– Если у человека не хватает денег, а квартира нужна, то он, разумеется, ищет жилье в ближнем Подмосковье. Квартир там пока немало, выбор есть. Кроме того, не стоит забывать, что цену все же определяет рынок. И как бы продавец ни старался, что бы ни предпринимал, при обилии квартир на рынке у него не получится долго удерживать цену выше среднерыночной.
– И покупатели подбирают сейчас квартиру не спеша?
– С чувством, с толком. У них расширился выбор.
– Но даже в столице продавцов стало больше, поэтому и держать цену на пределе не имеет смысла...
– На мой взгляд, не столько стало больше продавцов, сколько покупать стали меньше. Отток квартир с рынка снизился, а предложение увеличилось. Лично я не наблюдаю большого выброса. Просто начали меньше приобретать, меньше проходит сделок с использованием заемных средств. Вот и появилась иллюзия увеличения числа квартир.
– Трудно компании работать в таких условиях?
– Если говорить о нашем агентстве, то сами мы никогда не занимались покупкой квартир. Мы оказываем услуги. Поэтому для нас изменения на рынке не особо страшны. Да, сделок стало чуть меньше, но рынок работает, квартиры продаются и покупаются, и наша услуга востребована.
– Тем не менее ряд компаний приостанавливает работу. Поговаривают о грядущих сокращениях в рядах риелторов. Как бы вы прокомментировали такой прогноз?
– Действительно, уже объявлено о прекращении деятельности ряда риелторских компаний, и, безусловно, их число увеличится. Дело в том, что отмена лицензирования риелторской деятельности в 2002 году позволила выйти на рынок риелторских услуг десяткам непрофессиональных коллективов, и сегодня мы отчасти наблюдаем последствия этого. В компаниях же, которые работают на рынке давно и пережили не один кризис, о сокращениях профессиональных риелторов говорить не приходится.
Вениамин Вылегжанин